월세 계약서에 사인하기 전 반드시 확인해야 할 주의사항을 총정리했다. 당사자 정보 확인부터 보증금 반환 조건, 수리비 책임, 특약사항, 해지 조건까지 실제 분쟁 사례를 바탕으로 정리한 실전 가이드다. 사인 전 필독 필수 체크리스트를 활용하자.
① 계약서 당사자 정보 재확인
계약서에 적힌 임대인 이름과 등기부등본상 소유자가 일치하는지 반드시 재확인해야 한다. 가끔 대리인이 계약을 진행하는 경우가 있는데, 이때는 위임장과 인감증명서를 요구해야 한다.
공동명의 주의사항
부부 공동명의나 여러 명이 소유한 경우, 모든 소유자의 동의가 필요하다. 한 명만 동의했다가 나중에 다른 소유자가 계약을 부인하면 법적 분쟁으로 이어질 수 있다.
확인 방법
계약 당일 신분증 사본을 요청하고, 등기부등본과 대조한다. 대리 계약일 경우 위임장에 인감도장이 찍혀 있는지, 인감증명서 발급일이 최근인지 확인한다.
② 보증금 반환 조건 명확화
계약서에는 "계약 만료 시 보증금을 반환한다"라고만 적혀 있는 경우가 많다. 하지만 실제로는 반환 시점과 조건이 모호해 분쟁이 발생한다.
반드시 확인할 사항
- 보증금 반환 시점: 계약 종료일? 퇴거일? 새 세입자 입주일?
- 중도 해지 시 반환 조건
- 원상복구 후 반환? 원상복구 전 반환?
- 반환 지연 시 이자 지급 여부
특히 "새 세입자를 구하면 보증금을 돌려준다"는 구두 약속은 법적 효력이 없다. 반드시 특약사항에 명시해야 한다.
실제 사례
계약서에 명확한 반환 시점이 없어 집주인이 수개월간 보증금 반환을 미루는 경우가 있다. 최악의 경우 소송까지 가야 하므로, 사인 전 이 부분을 명확히 하는 것이 중요하다.
③ 수리비와 하자 책임 구분
월세 계약에서 가장 많은 분쟁이 발생하는 부분이 바로 수리비 부담 문제다. 보일러가 고장 났을 때, 수도가 새거나 벽지가 뜯어질 때 누가 책임지는지 명확히 해야 한다.
일반적인 책임 구분
| 항목 | 임대인 책임 | 임차인 책임 |
|---|---|---|
| 노후 설비 교체 | ✓ | - |
| 고의·과실로 인한 파손 | - | ✓ |
| 자연 고장 | ✓ | - |
| 소모품 교체 | - | ✓ |
특약사항 필수 기재
계약서 기본 양식에는 이런 내용이 구체적으로 나와 있지 않다. 따라서 특약사항에 "노후 설비 고장은 임대인이 부담", "고의 파손은 임차인이 부담" 같은 문구를 명시해야 한다.
④ 특약사항 문장 그대로 확인
특약사항은 계약서의 핵심이다. 기본 양식보다 특약사항이 우선 적용되므로, 한 글자 한 글자 꼼꼼히 읽어야 한다.
주의해야 할 특약 표현
- "원상복구": 어디까지가 원상복구인지 기준 모호
- "청소비 사전 공제": 금액과 항목 명시 필요
- "반려동물 불가": 위반 시 처벌 조건 확인
- "전대차 금지": 룸메이트나 동거인 허용 여부
모호한 문장은 분쟁의 씨앗
"입주자는 집을 깨끗이 사용해야 한다"처럼 추상적인 문장은 나중에 해석을 둘러싼 다툼의 원인이 된다. 가능한 구체적인 문장으로 수정을 요구하거나, 애매하면 삭제를 요청하는 것이 낫다.
⑤ 확정일자와 전입신고 실제 가능 여부
보증금을 보호받기 위해서는 확정일자와 전입신고가 필수다. 하지만 건물 상태나 용도에 따라 실제로는 불가능한 경우가 있다.
확인해야 할 사항
- 불법 건축물 여부: 무허가 건물은 전입신고 불가
- 용도 변경 여부: 근린생활시설을 주택으로 쓰는 경우
- 주소지 등록 가능 여부: 다가구 내 호수 분리
- 기존 세입자 전입 여부: 여러 명이 이미 전입된 경우
계약 당일 바로 주민센터에 가서 전입신고와 확정일자를 받는 것이 원칙이다. 만약 불가능하다고 하면, 그 이유를 정확히 파악하고 계약 여부를 재고해야 한다.
보증금 보호 우선순위
확정일자를 받지 못하면 보증금 반환 우선순위에서 밀려 전액을 돌려받지 못할 수 있다. 특히 경매나 공매 상황에서는 선순위 채권자에게 먼저 배당되므로 위험하다.
⑥ 월세와 관리비 납부 조건
월세와 관리비의 납부 시점, 연체 시 불이익, 관리비 항목의 고정 여부를 명확히 해야 한다.
납부 조건 체크
- 월세 납부일: 매월 몇 일까지?
- 연체 시 연체료: 몇 퍼센트? 일할 계산?
- 관리비 항목: 고정인가 변동인가?
- 공과금 정산: 전월 사용량 기준? 실제 사용량?
실제 문제 사례
관리비가 매달 다르게 나오는데 기준을 모르겠다는 하소연이 많다. 계약 시 관리비 내역서를 요청하고, 어떤 방식으로 계산되는지 확인해야 한다.
⑦ 계약 해지와 갱신 조건
언제, 어떻게 나갈 수 있는지, 계약이 자동으로 연장되는지 여부는 매우 중요하다.
해지 조건
- 중도 해지 가능 여부
- 해지 통보 시점: 몇 개월 전?
- 위약금 조건
- 새 세입자 구해야 하는지 여부
갱신 조건
- 묵시적 갱신 적용 여부
- 계약갱신청구권 사용 가능성
- 월세 인상률 상한
- 갱신 거부 조건
최근에는 계약갱신청구권이 법적으로 보장되어, 일정 조건 하에 임차인이 갱신을 요구할 수 있다. 이 권리를 사용할 수 있는지, 집주인이 거부할 수 있는 사유는 무엇인지 확인해야 한다.
⑧ 사인 전 마지막 체크리스트
계약서에 사인하기 전, 아래 항목을 모두 체크했는지 최종 확인한다.
필수 확인 항목
- 계약자 정보가 등기부등본과 일치하는가
- 보증금 반환 시점과 조건이 명시되어 있는가
- 수리비와 하자 책임 구분이 명확한가
- 특약사항을 모두 이해했는가
- 확정일자와 전입신고가 가능한가
- 월세·관리비 납부 조건이 명확한가
- 해지·갱신 조건을 확인했는가
- 모호한 표현이나 구두 약속은 없는가
서명 전 사진 촬영
계약서 전체를 사진으로 찍어두고, 특약사항 페이지는 확대해서 따로 저장한다. 나중에 분쟁이 생겼을 때 증거로 사용할 수 있다.
정리
월세 계약은 방이 아니라 계약서와 조건을 빌리는 것이다. 방이 아무리 좋아도 계약서가 불리하면 장기적으로 손해를 본다. 반대로 계약 조건이 명확하면 사소한 분쟁도 쉽게 해결할 수 있다.
사인은 단 몇 초면 끝나지만, 그 결과는 수년간 지속된다. 계약서를 받았을 때 "나중에 읽어봐야지"가 아니라, 그 자리에서 한 줄씩 확인하는 습관이 필요하다. 궁금한 점이 있다면 부동산 중개인이나 집주인에게 바로 질문하고, 답변을 특약사항에 기재해달라고 요청해야 한다.
사인하기 전, 이 글의 체크리스트를 한 번만 더 확인해보자. 그 몇 분이 앞으로의 수개월을 편안하게 만들어줄 것이다.