사회초년생 전세사기 예방 필수 체크리스트. 등기부등본 확인부터 안전 특약 삽입, 확정일자 받기까지 계약 전후 꼭 해야 할 5가지 절차를 상세히 정리했다. 이 글 하나로 내 보증금 지키는 법을 완벽하게 익힐 수 있다.
계약 전: 집주인과 등기부등본 '불일치' 확인
전세사기의 첫 번째 관문은 바로 '누가 진짜 집주인인가'를 확인하는 것이다. 등기부등본 갑구에 명시된 소유자와 실제 계약하러 온 사람의 신분증을 반드시 대조해야 한다.
만약 본인이 아닌 대리인이 나왔다면 더욱 주의가 필요하다. 인감증명서와 위임장을 꼼꼼히 확인하고, 가능하면 실소유자와 직접 통화해보는 것이 안전하다. 대리인 계약의 경우 위조 서류를 사용하는 사례가 종종 발생하고 있어 각별한 주의가 요구되고 있다.
최근에는 등기부등본을 온라인으로 즉시 발급받을 수 있어 계약 당일 현장에서도 확인 가능하다. 며칠 전 발급받은 등본이 아닌, 계약 당일 최신 등본으로 확인하는 습관을 들이자.
계약 당일: 등본 을구 '근저당' 계산법
등기부등본은 크게 갑구(소유권)와 을구(담보권)로 나뉜다. 특히 을구의 근저당권 설정 내역은 전세보증금 안전성을 판단하는 핵심 지표다.
확인 항목별 위험 신호
근저당권이 매매가의 60% 이상 설정되어 있다면 위험 신호로 볼 수 있다. 안전한 기준은 근저당과 보증금을 합쳐도 매매가의 70% 이내에 머무는 경우다.
더 중요한 것은 선순위 채권의 존재 여부다. 나보다 먼저 배당받을 권리를 가진 사람이 있다면, 경매 상황에서 내 보증금은 후순위로 밀려날 수 있다. 이상적인 상태는 을구가 깨끗한 경우지만, 현실적으로는 은행 대출 정도만 설정된 상태가 일반적이다.
집값이 최근 상승세를 보이고 있는 지역이라면 다소 여유가 있지만, 하락세 지역이라면 더욱 보수적으로 판단해야 한다. 부동산 중개업소에서 해당 지역의 최근 실거래가를 확인하고, 근저당 설정액과 비교해보는 과정이 필수적이다.
계약서에 반드시 넣어야 할 '안전 특약' 3가지
계약서 하단의 특약사항란은 절대 비워두면 안 된다. 법적 분쟁 시 특약은 강력한 보호 장치가 되어준다.
특약 1: 추가 담보 금지 조항
"임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다"는 문구를 반드시 삽입하자. 계약 후 집주인이 추가로 대출을 받아 근저당을 설정하는 경우를 방지할 수 있다.
특약 2: 전세자금대출 조건부 계약
"전세자금대출 미승인 시 계약은 무효로 하며 계약금은 즉시 반환한다"는 조항도 중요하다. 사회초년생의 경우 전세자금대출에 의존하는 경우가 많은데, 대출이 나오지 않아도 계약금을 날리는 상황을 예방할 수 있다.
특약 3: 세금 완납 증명
"임대인은 계약 시 국세 및 지방세 완납 증명서를 제시한다"는 특약으로 집주인의 체납 여부를 확인할 수 있다. 세금 체납 시 우선 압류 대상이 될 수 있어 주의가 필요하다.
이러한 특약은 중개업소에서 거부하더라도 단호하게 요구해야 한다. 내 보증금을 지키기 위한 최소한의 안전장치다.
계약 후: 대항력의 완성 '확정일자와 전입신고'
계약서에 도장을 찍고 잔금을 치렀다고 끝이 아니다. 전입신고와 확정일자 날인은 반드시 잔금 지급 당일 완료해야 한다.
대항력은 전입신고 익일 0시부터 발생한다. 하루만 늦어도 그 사이 다른 채권자가 끼어들 수 있다. 특히 확정일자는 해당 주택에 대한 우선변제권을 확보하는 핵심 절차로, 주민센터나 등기소에서 즉시 받을 수 있다.
최근에는 전입신고와 확정일자를 동시에 처리할 수 있는 시스템이 갖춰진 지역이 늘어나고 있다. 주민센터 방문 전 해당 지역의 처리 방식을 미리 확인하면 시간을 절약할 수 있다.
전입신고 시에는 전세계약서 사본, 신분증, 도장을 꼭 챙겨가자. 서류 미비로 다시 방문하는 일이 없도록 사전 준비가 중요하다.
최종 점검: 전세보증보험 가입은 선택이 아닌 필수
모든 서류가 완벽해 보여도 불안하다면 전세보증보험 가입을 적극 검토하자. 보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관이 대신 변제해주는 제도다.
가입 시 소정의 보증료가 발생하지만, 수천만 원의 보증금을 지키는 안전장치로는 합리적인 선택이다. 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI) 등에서 상품을 운영하고 있으며, 최근에는 가입 절차가 간소화되고 있다.
다만 보증보험 가입에도 심사 기준이 있어 모든 주택이 가능한 것은 아니다. 근저당 비율이 높거나 집주인의 신용도에 문제가 있으면 가입이 거절될 수 있다. 오히려 이런 경우 해당 주택의 계약 자체를 재고해보는 것이 현명하다.
복잡한 체크리스트, 하나씩 실천하면 안전하다
전세계약은 사회초년생에게 가장 큰 금액이 움직이는 중요한 결정이다. 복잡해 보이는 절차지만, 위 체크리스트만 꼼꼼히 따라가면 대부분의 위험은 사전에 차단할 수 있다.
계약 당일에는 긴장되고 바쁘기 마련이다. 이 포스팅을 저장해두고 현장에서 하나씩 체크해보자. 몇 분의 확인이 수천만 원의 보증금을 지켜줄 것이다.