전세 계약 앞두고 불안한가? 깡통전세, 계약 당일 임대인 변경, 신탁 사기 등 최신 전세사기 유형 3가지와 단계별 체크리스트, 철벽 특약 문구까지 완벽 정리했다.
요즘 유행하는 전세 사기 유형 TOP 3
전세 사기는 갈수록 교묘해지고 있다. 단순히 확정일자를 늦게 받아 후순위로 밀리는 수준을 넘어, 서류 위조와 법망을 교묘하게 피해가는 수법들이 증가하고 있다. 가장 흔하게 발생하는 세 가지 유형을 먼저 살펴보자.
깡통 전세 - 시세를 알기 어려운 신축 빌라가 타겟
깡통 전세는 주택 담보대출과 전세금을 합한 금액이 매매가보다 높은 물건을 의미한다. 집주인이 전세 보증금을 시세보다 부풀린 후 임대차 계약을 체결하고, 이후 바지사장에게 명의를 넘기는 수법이다.
신축 빌라는 시세 파악이 어려워 특히 조심해야 한다. 일부 임대사업자는 갭투자로 건물을 구입한 후 집값이 예상만큼 오르지 않으면서 보증금을 돌려주지 못하는 상황에 빠진다. 통상적으로 전세가율이 매매가의 일정 비율을 넘어서면 위험하다고 판단된다.
실제 사례를 보면, 집값이 하락하거나 선순위 권리금액이 높아 경매로 넘어가도 보증금을 전액 돌려받지 못하는 경우가 빈번하다. 전세금과 선순위 채권 합계가 시세의 상당한 비율을 초과하면 깡통전세일 확률이 높다.
계약 당일 임대인 변경 - 동시진행의 함정
계약 당일 매매와 전세를 동시에 진행하여 바지 집주인으로 교체하는 수법이다. 전입신고와 확정일자가 효력을 발휘하기 전에 소유권이 이전되면, 새로운 집주인이 설정한 근저당권에 후순위로 밀리게 된다.
세입자는 꼼꼼하게 권리관계를 확인하고 전세 확정일자까지 받은 후 입주했는데, 얼마 안 있어 집주인이 바뀌고 새 집주인이 집을 담보로 전세 보증금에 가까운 근저당을 설정하는 경우가 발생한다.
이 경우 세입자는 전입신고와 확정일자를 제때 받았음에도 불구하고 보증금 회수가 어려워진다. 계약 당일과 직후의 소유권 변동을 막는 특약이 반드시 필요한 이유다.
신탁 사기 - 법적 소유권의 함정
건물주인이 신탁사에 소유권을 넘긴 뒤 은행대출을 받고, 공인중개사와 결탁하여 세입자의 배당순위가 신탁사보다 선순위라고 속이고 전세계약을 체결하는 경우다.
신탁 물건은 법적으로 신탁사 소유이기 때문에 위탁자인 집주인이 체결한 계약은 무효가 될 수 있다. 신탁사의 동의 없이 체결된 임대차 계약은 보증금 보호를 받지 못하는 경우가 많다.
등기부등본 갑구에 신탁등기가 표시되어 있다면 반드시 신탁사에 직접 연락하여 정확한 사실관계를 문의해야 한다. 집주인의 말만 믿고 계약했다가 막대한 피해를 입는 사례가 증가하고 있다.
계약 전/중/후 단계별 체크리스트
전세 사기를 예방하려면 계약의 모든 단계에서 꼼꼼한 확인이 필요하다. 각 단계별로 반드시 체크해야 할 사항을 정리했다.
| 단계 | 확인 사항 | 비고 |
|---|---|---|
| 계약 전 | 등기부등본 갑구/을구 확인 | 근저당권 및 압류 여부 체크 |
| 계약 전 | 건축물대장 소유자 일치 확인 | 등기부등본과 교차 검증 필수 |
| 계약 전 | 실거래가 시스템 조회 | 주변 시세와 비교하여 적정성 판단 |
| 계약 시 | 집주인 신분증 직접 확인 | 대리인 경우 위임장과 인감증명서 |
| 계약 시 | 국세·지방세 완납 증명서 | 미납 세금에 의한 경매 방지 |
| 계약 시 | 특약 사항 명시 | 근저당 설정 금지 문구 포함 |
| 계약 후 | 전입신고 즉시 실행 | 대항력 확보 위한 필수 절차 |
| 계약 후 | 확정일자 당일 신청 | 우선변제권 확보 |
등기부등본 읽는 법 - 갑구와 을구
등기부등본의 갑구에는 소유권 관련 사항이 기재된다. 소유자가 누구인지, 언제 소유권을 취득했는지, 신탁등기가 되어 있는지 확인해야 한다. 을구에는 근저당권, 전세권 등 소유권 외 권리가 표시된다.
을구의 선순위 권리금액을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다. 근저당권 설정액과 전세금을 합친 금액이 시세의 상당 비율을 넘으면 위험 신호다. 압류나 가압류 기재가 있다면 계약을 재고해야 한다.
건축물대장과 교차 검증
등기부등본의 소재지와 건축물대장의 주소가 정확히 일치하는지 확인한다. 소유자 정보도 반드시 대조해야 한다. 건축물대장에 '위반건축물' 표시가 있다면 법적 보호를 받기 어려울 수 있다.
불법 증축된 층이나 구역에 전세 계약을 했다가, 해당 부분이 철거 명령을 받으면 보증금 회수가 불가능해진다. 사전에 건축물대장을 반드시 확인하고, 의심스러운 부분은 관할 구청에 문의하는 것이 안전하다.
법적 보호를 위한 '철벽 특약' 문구 추천
특약 사항은 계약서의 생명이다. 집주인이 처음부터 사기를 칠 생각이라면 특약을 어길 수 있지만, 선의의 임대인에게는 충분한 예방 효과가 있다.
필수 특약 문구 예시
"임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 근저당권이나 기타 새로운 권리를 설정하지 않는다. 이를 위반할 경우 본 계약은 무효가 되며, 임대인은 임차인에게 계약금의 배액과 손해배상금을 지급한다."
"계약 체결 후 소유권이 제3자에게 이전될 경우, 새로운 소유자는 본 임대차 계약의 모든 권리와 의무를 승계한다."
"신탁등기가 설정된 경우 신탁사의 서면 동의를 받지 않으면 본 계약은 효력이 없다."
선순위 권리 고지 의무
"임대인은 본 건물에 설정된 모든 선순위 근저당권, 임차권, 기타 권리관계를 계약서에 사실대로 기재한다. 허위 기재 시 계약 해지와 손해배상 책임을 진다."
이러한 문구를 계약서에 명시하면, 사후 분쟁 시 법적 근거로 활용할 수 있다. 공인중개사가 특약 작성을 꺼린다면 의심해봐야 한다.
가장 확실한 방패, HUG 전세보증보험
전세보증보험은 임차인의 보증금 반환을 보장하는 가장 강력한 안전장치다. 주택도시보증공사에서 제공하는 HUG 전세보증보험에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 HUG가 대신 지급한다.
보증보험 가입이 거절되는 집은 위험하다
역설적으로 전세보증보험 가입이 거절되는 집은 위험 신호로 봐야 한다. 보증기관이 위험하다고 판단한 물건이기 때문이다. 보증보험 심사에서 탈락하는 주요 이유는 다음과 같다.
선순위 채권이 과도한 경우, 전세가율이 지나치게 높은 경우, 임대인이 다수의 전세 사기 전력이 있는 경우, 건축물이 불법으로 증축되거나 용도 위반인 경우 등이다. 보증보험 가입이 안 된다면 그 집은 피하는 것이 현명하다.
안심전세 앱 적극 활용
국토교통부와 HUG에서 제공하는 '안심전세' 앱을 활용하면 전세 매물의 안전성을 사전에 점검할 수 있다. 악성 임대인 명단 조회, 전세가율 계산, 보증금 확인 리포트 등 다양한 기능을 무료로 이용할 수 있다.
계약 전 반드시 해당 집주인이 악성 임대인 명단에 올라 있는지 확인해야 한다. 과거 전세 사기 이력이 있는 임대인과는 절대 계약하지 않는 것이 원칙이다.
마무리
사기는 아는 만큼 피할 수 있다. 꼼꼼한 확인만이 내 보증금을 지키는 유일한 방법이다. 등기부등본과 건축물대장 확인, 집주인 신분증 직접 대조, 특약 문구 삽입, 전입신고와 확정일자 당일 처리, HUG 전세보증보험 가입까지 다섯 가지만 확실히 지켜도 대부분의 사기를 예방할 수 있다.
조금 번거롭더라도 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법이다. 부동산 전문 변호사나 법무사와 함께 계약서를 검토하면 놓치기 쉬운 부분을 잡아낼 수 있다. 각 지역 전세피해지원센터에서도 무료 상담을 제공하고 있다.
전세 사기는 개인의 주거권을 넘어 생존권을 위협하는 심각한 범죄다. 정부도 전세사기 특별법을 통해 피해자 지원을 확대하고 있지만, 가장 중요한 것은 사전 예방이다. 불안한 매물이 있다면 주저하지 말고 전문가와 상담하자. 내 보증금은 내가 지킨다는 각오로 계약에 임해야 한다.